２級ＦＰ技能士試験の学科試験解答速報 2017年1月22日実施 問題41~問題50（不動産）

2017年1月22日に実施されました２級ＦＰ技能士試験の学科試験問題の解答速報からポイントとなる事項を学習します。ここから、さらに詳細な内容であったり、関連する事項などについて、学習のきっかけとなればと考えます。

なお、試験問題の全文と模範解答は、 一般社団法人 金融財政事情研究会 の http://www.kinzai.or.jp/ginou/fp/list/fp/test と http://www.kinzai.or.jp/ginou/fp/list/fp/answer 、 日本FP協会 の http://www.jafp.or.jp/exam/mohan/ をご覧ください。

また、試験問題と解答については，特に指示がない限り、２０１６年１０月１日現在施行の法令等に基づいています。

問題41~問題50（不動産）について、模範解答と照合の上、公開しています。

問題 ４１ 不動産の登記に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１． 不適切です。 『戸建て住宅およびその敷地の登記記録は』、建物ごと、一筆の土地ごとに作成されます。

２． 不適切です。 『不動産の登記記録は』、電磁的記録になっています。土地又は建物を管轄する登記所（法務局）以外からも、また、オンラインからでも登記事項証明書（登記記録）や登記事項要約書の請求が可能です。

３． 適切です。 『だれでも、登記官に対し、手数料を納付して、登記事項証明書の交付を請求することができる。』

４． 不適切です。 『登記の記載事項を信頼して不動産を取得した者は、記載されていた登記名義人が真実の権利者ではなかった場合でも、原則として、その不動産に対する権利』が認められません。

問題 ４２ 不動産の価格に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１． 適切です。 『地価公示の公示価格は、毎年１月１日を価格判定の基準日としている。』

２． 適切です。 『都道府県地価調査の基準地の標準価格は、毎年７月１日を価格判定の基準日としている。』

３． 不適切です。 『相続税路線価は、地価公示の公示価格の』８０％を『価格水準の目安として設定されている。』

４． 適切です。 『固定資産税評価額は、原則として、３年ごとの基準年度に評価替えが行われる。』

問題 ４３ 宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本問においては、買主は宅地建物取引業者ではないものとする。

１． 適切です。 『専任媒介契約の有効期間は、３ヵ月を超えることができず、これより長い期間を定めたときは、その期間は３ヵ月とされる。』

２． 不適切です。 『一般媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、『依頼者に対し、当該契約に係る業務の処理状況を２週間に１回以上報告しなければならない』のは、専任媒介契約を締結した場合で、『一般媒介契約を締結した宅地建物取引業者』に報告義務はありません。

３． 不適切です。 『宅地建物取引業者が、宅地または建物の貸借の媒介を行う場合、貸主・借主双方から受け取ることのできる報酬の合計額は、借賃の』１ヵ月分『が限度とされる。』

４． 不適切です。 『宅地建物取引業者は、宅地建物取引士をして、宅地または建物の売買契約の締結』する前に、『買主に重要事項説明書の交付および説明をしなければならない。』

問題 ４４ 不動産の売買契約における民法上の留意点に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、特約については考慮しないものとする。

１． 適切です。 『売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合、その瑕疵について売主に過失がなくても、売主は、原則として、瑕疵担保責任を負わなければならない。』

２． 不適切です。 『売買の目的物に隠れた瑕疵があり、買主が瑕疵担保責任に基づく権利を行使して契約を解除する場合、買主は、その瑕疵がある事実を知った時から』１年『以内に当該権利を行使しなければならない。』

３． 不適切です。 『売買契約締結後、売主の責めに帰すべき事由により引渡しに履行遅滞が生じた場合、買主は』、相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、契約の解除をすることができます。

４． 不適切です。 『売買の目的物である建物が、売買契約締結後から引渡しまでの間に、水害等の天災により滅失した場合、売主は買主に対して売買代金の請求をすること』ができます。

問題 ４５ 借地借家法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本問においては、借地借家法における定期建物賃貸借契約以外の建物賃貸借契約を普通借家契約という。

１． 不適切です。 『普通借家契約』が書面によらない場合でも、その契約は効力を有します。

２． 不適切です。 『普通借家契約において存続期間を１０ヵ月と定めた場合であっても、その存続期間は』３０年『とみなされる。』

３． 不適切です。 『期間の定めがある普通借家契約において』、『更新拒絶の通知をする場合、正当の事由があると認められるときでなければすることができない』のは、賃貸人からの場合です。

４． 適切です。 『普通借家契約において、賃借人は、その建物の賃借権の登記がなくても、引渡しを受けていれば、その後その建物について物権を取得した者に賃借権を対抗することができる。』

問題 ４６ 建築基準法に基づいて下記の土地に耐火建築物である住宅を建築する場合の建築面積の限度として、最も適切なものはどれか。なお、前面道路は、同法第４２条第２項により特定行政庁の指定を受けた道路であり、その中心線からの水平距離２ｍの線が道路の境界線とみなされるものとする。また、記載のない条件については考慮しないものとする。

※対象地の内容は試験問題をご覧ください。

１． 不適切です。 『１３０ｍ²』

２． 不適切です。 『１４０ｍ²』

３． 適切です。 『１４５ｍ²』

対象地の敷地面積は、セットバック部分の０．５ｍを除いた２０ｍ×（１５ｍー０．５ｍ）＝２９０ｍ²となります。建築面積は、指定建ぺい率５０％×敷地面積２９０ｍ²＝１４５ｍ²です。

４． 不適切です。 『１５０ｍ²』

問題 ４７ 不動産の取得に係る税金に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１． 適切です。 『登録免許税は、贈与により不動産を取得した場合の所有権移転登記であっても課される。』

２． 適切です。 『登録免許税は、相続により不動産を取得した場合の所有権移転登記であっても課される。』

３． 適切です。 『不動産取得税は、贈与により不動産を取得した場合であっても課される。』

４． 不適切です。 『不動産取得税は、相続により不動産を取得した場合』は課されません。

問題 ４８ 居住用財産を譲渡した場合の３,０００万円の特別控除（以下「３,０００万円特別控除」という）と居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例（以下「軽減税率の特例」という）に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１． 適切です。 『３,０００万円特別控除は、居住用財産を居住の用に供さなくなった日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに譲渡しなければ、適用を受けることができない。』

２． 適切です。 『軽減税率の特例は、居住用財産を居住の用に供さなくなった日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに譲渡しなければ、適用を受けることができない。』

３． 不適切です。 『譲渡した居住用財産の所有期間が譲渡した年の１月１日において１０年を超えていなければ、適用を受けることができない』のは、軽減税率の特例です。

４． 適切です。 『軽減税率の特例は、譲渡した居住用財産の所有期間が譲渡した年の１月１日において１０年を超えていなければ、適用を受けることができない。』

問題 ４９ Ａさんは、所有する土地に商業用店舗の建設・運営を検討している。土地の有効活用の手法の一般的な特徴についてまとめた下表の空欄（ア）～（ウ）にあてはまる語句の組み合わせとして、最も適切なものはどれか。

有効活用の手法	土地の所有権移転の有無	事業推進主体	建設資金のＡさんの負担の要否
等価交換方式	有	デベロッパー	（ ア ）
事業受託方式	無	デベロッパー	必要
定期借地権方式	無	（ イ ）	不要
建設協力金方式	（ ウ ）	Ａさん	不要 （全部または一部）

１． 不適切です。 『（ア）必要 （イ）Ａさん （ウ）無』

２． 適切です。 『（ア）不要 （イ）デベロッパー （ウ）無』

３． 不適切です。 『（ア）必要 （イ）デベロッパー （ウ）有』

４． 不適切です。 『（ア）不要 （イ）Ａさん （ウ）有』

問題 ５０ 不動産の投資判断の手法等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１． 適切です。 『ＤＣＦ法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める手法である。』

２． 適切です。 『ＮＰＶ法（正味現在価値法）による投資判断においては、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定する。』

３． 適切です。 『ＩＲＲ法（内部収益率法）による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定する。』

４． 不適切です。 『借入金併用型の不動産投資において、レバレッジ効果が働いて自己資金に対する収益率の向上が期待できるのは、総投下資本に対する収益率が借入金の金利を』上回って『いる場合である。』