２級ＦＰ技能士試験の学科試験解答速報 2017年5月28日実施 問題41~問題50（不動産）

2017年5月28日に実施されました２級ＦＰ技能士試験の学科試験問題の解答速報からポイントとなる事項を学習します。ここから、さらに詳細な内容であったり、関連する事項などについて、学習のきっかけとなればと考えます。

なお、試験問題の全文と模範解答は、 一般社団法人 金融財政事情研究会 の http://www.kinzai.or.jp/ginou/fp/list/fp/test と http://www.kinzai.or.jp/ginou/fp/list/fp/answer 、 日本FP協会 の http://www.jafp.or.jp/exam/mohan/ をご覧ください。

また、試験問題と解答については、特に指示がない限り、２０１６年１０月１日現在施行の法令等に基づいています。

問題41~問題50（不動産）について、模範解答と照合の上、公開しています。

さて、２級ＦＰ技能士試験の学科試験解答速報 2017年5月28日実施 問題41~問題50（不動産）【マウスオーバー・バージョン・ベータ版】では、スマートフォンやタブレットで問題の選択肢をタップしますと、選択肢の記述内容が適切か不適切かを表示します。パソコンでは、マウスオーバーで表示します。

問題 ４１ 不動産の価格に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１． 不適切です。 『地価公示の公示価格は』、毎年１月１日を『価格判定の基準日としている。』

２． 不適切です。 『都道府県地価調査の基準地の標準価格は』、毎年７月１日を『価格判定の基準日としている。』

３． 適切です。 『相続税路線価は、地価公示の公示価格の８０％を価格水準の目安として設定されている。』

４． 不適切です。 『固定資産税評価額は、原則として』３年ごとの『基準年度において評価替えが行われる。』

問題 ４２ 宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本問においては、買主は宅地建物取引業者ではないものとする。

１． 適切です。 『宅地建物取引業者は、宅地・建物の売買の媒介に際して、当該宅地・建物の買主に対して、売買契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、宅地建物取引業法第３５条に規定する重要事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない。』

２． 適切です。 『専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、契約の相手方を探索するため、当該契約の目的物である宅地・建物の情報を指定流通機構に登録しなければならない。』

３． 適切です。 『宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地・建物の売買契約の締結に際して、代金の額の１０分の２を超える額の手付を受領することができない。』

４． 不適切です。 『宅地建物取引業者が、宅地・建物の貸借の媒介を行う場合、貸主・借主双方から受け取ることのできる報酬の合計額は、借賃の』１ヵ月分とその消費税が限度です。

問題 ４３ 民法における不動産の売買契約に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１． 不適切です。 『買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が売買代金の一部を支払った後でも、売主は、受領した代金を返還し、かつ、手付金の倍額を償還することにより、契約を解除することができる』ことにはなりません。相手方が履行に着手した後、契約は解除できません。

２． 不適切です。 『買主に債務の履行遅滞が生じた場合、売主は、履行の催告をすることなく直ちに契約を解除することができる』ことにはなりません。履行の催告は必要です。

３． 適切です。 『売買の目的物に隠れた瑕疵があり、買主が売主の瑕疵担保責任に基づく損害賠償の請求をする場合、買主は、その瑕疵がある事実を知った時から１年以内にしなければならない。』

４． 不適切です。 『売主は、売買の目的物に隠れた瑕疵があることを知らなかった場合、その瑕疵について瑕疵担保責任を負う必要はない』ことにはなりません。無過失責任とされています。

問題 ４４ 借地借家法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本問においては、同法第２２条から第２４条の定期借地権等以外の借地権を普通借地権といい、特約については考慮しないものとする。

１． 不適切です。 『普通借地権の設定当初の存続期間は、借地権者と借地権設定者との合意にかかわらず』、３０年以上です。

２． 不適切です。 『普通借地権の存続期間が満了する場合、借地権設定者が立退き料を支払うことにより、借地契約を必ず終了させることができる』ことではありません。

３． 適切です。 『借地権者は、普通借地権について登記がなくても、当該土地上に借地権者の名義で登記された建物を所有するときは、これをもって借地権を第三者に対抗することができる。』

４． 不適切です。 『普通借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は借地権設定者に対し、建物を』時価で『買い取るよう請求することができる。』

問題 ４５ 借地借家法等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本問においては、同法における定期建物賃貸借契約を定期借家契約といい、それ以外の建物賃貸借契約を普通借家契約という。

１． 不適切です。 『普通借家契約において、賃貸人および賃借人の合意により存続期間を６ヵ月と定めた場合』、１年未満の期間を定めると、期間の定めのない契約となります。

２． 適切です。 『賃貸借期間が１年以上の定期借家契約の場合、賃貸人は、原則として、期間満了の１年前から６ヵ月前までの間に賃借人に対して契約が終了する旨の通知をしなければ、その終了を賃借人に対抗することができない。』

３． 適切です。 『定期借家契約において、賃借人が賃貸人の同意を得て設置した造作について、「期間満了時、賃借人は賃貸人に対し、造作を時価で買い取るよう請求することができない」という特約は有効である。』

４． 適切です。 『国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によれば、賃借人の通常の使用により生じた自然的損耗については、それにより建物価値の減価が生じていても、賃借人の原状回復義務の対象にはならないとされている。』

問題 ４６ 都市計画区域および準都市計画区域内における建築基準法の規定に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１． 不適切です。 『建築基準法第４２条第２項により道路境界線とみなされる線と道路との間の敷地部分（セットバック部分）は、建築物を建築することができないが、建ぺい率、容積率を算定する際の敷地面積に算入すること』もできません。

２． 適切です。 『建築物の高さに係る隣地斜線制限は、第一種低層住居専用地域および第二種低層住居専用地域には適用されない。』

３． 不適切です。 『日影規制（日影による中高層の建築物の高さの制限）は、すべての用途地域内に適用される』ものではありません。

４． 不適切です。 『防火地域内に耐火建築物を建築する場合』、建ぺい率の『制限について緩和措置を受けることができる。』

問題 ４７ 建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１． 不適切です。 『区分所有建物の建替えについては、集会において、区分所有者および議決権の』各５分の４以上『の多数により、その旨の決議をすることができる。』

２． 適切です。 『区分所有建物のうち、構造上の独立性と利用上の独立性を備えた住居として利用することができる部分であっても、規約によって共用部分とすることができる。』

３． 適切です。 『区分所有者以外の専有部分の占有者は、建物またはその敷地もしくは附属施設の使用方法について、区分所有者が規約または集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。』

４． 適切です。 『共用部分の持分は、規約で別段の定めをしない限り、各共有者が有する専有部分の床面積の割合による。』

問題 ４８ 不動産の取得に係る税金に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１． 適切です。 『不動産取得税は、相続により不動産を取得した場合には課されない。』

２． 適切です。 『一定の要件に該当する戸建て住宅（認定長期優良住宅を除く）を新築した場合、不動産取得税の課税標準の算定に当たっては、一戸につき１,２００万円を価格から控除することができる。』

３． 適切です。 『贈与により取得した不動産の所有権移転登記に係る登録免許税の税率は、課税標準に対して１,０００分の２０である。』

４． 不適切です。 『印紙税の課税文書に貼付されている印紙が消印されていない場合は、原則として、その印紙の額面金額』と同額『の過怠税が課される。』

問題 ４９ 居住用財産を譲渡した場合の３,０００万円の特別控除（以下「３,０００万円特別控除」という）と居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例（以下「軽減税率の特例」という）に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、記載されたもの以外の要件はすべて満たしているものとする。

１． 適切です。 『３,０００万円特別控除は、譲渡した居住用財産の所有期間にかかわらず適用を受けることができる。』

２． 不適切です。 『３,０００万円特別控除は、居住用財産を配偶者に譲渡した場合』は適用を受けることができません。

３． 不適切です。 『軽減税率の特例では、課税長期譲渡所得金額のうち』６，０００万円以下の部分の金額について１４％、６，０００万円超の部分の金額について２０％の軽減税率（別途復興税が２．１％付加）が適用されます。

４． 不適切です。 『軽減税率の特例は、譲渡した居住用財産の所有期間が譲渡した年の１月１日において』１０年を『超えていれば、適用を受けることができる。』

問題 ５０ 不動産の有効活用の一般的な手法等に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１． 不適切です。 『事業受託方式は、土地有効活用の企画、建設会社の選定、当該土地上に建設された建物の管理・運営』を『デベロッパーに任せる方式』です。資金は土地所有者が負担します。

２． 適切です。 『サブリース（一括賃貸）方式は、賃貸ビルや賃貸マンションの所有者が不動産業者等に転貸を目的として貸室等を一括賃貸することにより、一定期間の賃料収入の安定確保を目的とする方式である。』

３． 不適切です。 『等価交換方式では、土地所有者は建物の建築資金を負担する必要はないが、土地の所有権の一部』または全部『を手放すことにより、当該土地上に建設された建物』も共有します。

４． 不適切です。 『定期借地権方式では、土地を一定期間貸し付けることによる地代収入を得ることができ、借地期間中の当該土地上の建物の所有名義は』借地人です。